Kapitalanlage Immobilie: So funktioniert das Mieter-zahlt-Modell

Eine Kapitalanlage Immobilie — auch Renditeobjekt genannt — ist eine Immobilie, die nicht selbst bewohnt wird, sondern vermietet. Das Besondere: Die Mieteinnahmen decken die monatliche Finanzierungsrate, sodass der Eigentümer Vermögen aufbaut, ohne eigenes Geld einzusetzen.

Das Modell funktioniert so: Du nimmst eine Immobilienfinanzierung auf und kaufst eine Wohnung oder ein Haus. Ein Mieter zieht ein und zahlt monatlich Miete. Diese Miete fließt direkt auf dein Konto — und du verwendest sie, um die Kreditrate zu bedienen.

Bei einem typischen Objekt (Kaufpreis: 200.000 €, Finanzierungsrate: ~800 €/Monat, Miete: ~780 €/Monat) liegt dein tatsächlicher Eigenaufwand bei nur 20–50 € im Monat. Nach 25 Jahren ist die Immobilie schuldenfrei — und die Miete fließt vollständig als passives Einkommen.

Zusätzlich profitierst du von steuerlichen Vorteilen: Die jährliche Abschreibung (AfA) beträgt 2 % des Gebäudewerts, hinzu kommen alle Finanzierungszinsen und Instandhaltungskosten. Das reduziert deine Steuerlast erheblich.

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